Een woning erven gaat zelden over stenen alleen. Naast het verlies van iemand dichtbij krijg je plots een hoop praktische vragen op je bord. Wil je het huis verkopen, dan is de grootste valkuil niet de verkoop zelf, maar wat je in de maanden ervoor beslist.
9 november 2026
In dit artikel lees je welke belastingen je als erfgenaam wel en niet betaalt, waarom de waarde in je aangifte van nalatenschap zo belangrijk is, en wat je regelt als je de woning samen met anderen erft. We bekijken de regels in het Vlaams Gewest.
Op de verkoop zelf betaal je als erfgenaam in principe geen meerwaardebelasting. Die belasting geldt voor wie een woning kocht en snel doorverkoopt, niet voor wie ze erfde.
Wat je wel betaalt, is erfbelasting. Die staat los van de verkoop: je betaalt ze omdat je erft, of je de woning nu houdt of verkoopt. Het bedrag hangt af van je band met de overledene en van de waarde van wat je erft. De koper betaalt op zijn beurt de registratierechten, dus die komen niet uit jouw verkoopprijs.
De verkoop kan wel een rol spelen voor je erfbelasting. Vlabel, de Vlaamse Belastingdienst, kan de verkoopprijs vergelijken met de waarde die je hebt aangegeven. Daarom begint een goede verkoop eigenlijk bij de aangifte.
Na een overlijden heb je in principe vier maanden om de aangifte van nalatenschap in te dienen. Daarin geef je de woning aan tegen haar marktwaarde op de dag van het overlijden. Een schatting aanvragen verlengt die termijn niet, dus begin er op tijd aan.
Voor die waarde heb je drie mogelijkheden:
Weet je al dat je wil verkopen? Dan is een onderbouwde schatting meestal de veiligste keuze. Zo vermijd je dat je te veel erfbelasting betaalt door te hoog te schatten, of achteraf moet bijbetalen omdat je te laag zat.
Dat hangt af van hoe je de waarde hebt bepaald. Bij een schatting door een erkend expert of een bindende schatting is er in principe geen probleem. Heb je de waarde zelf bepaald, dan heeft Vlabel twee jaar na de aangifte om die te controleren, en in sommige gevallen langer.
Verkoop je in die periode voor meer dan je hebt aangegeven, dan betaal je aanvullende erfbelasting. Is de verkoopprijs minstens 10% hoger, dan riskeer je daarbovenop ook een belastingverhoging.
Heb je na het overlijden gerenoveerd? Die werken kunnen een hogere verkoopprijs verklaren. Bewaar dus al je facturen en foto's, zodat je kan aantonen waar het verschil vandaan komt.
Ook dat kan, bijvoorbeeld omdat de woning in slechtere staat was dan gedacht. Heb je zelf de waarde bepaald, dan krijg je geen erfbelasting terug. Liet je een erkend expert schatten en verkoop je binnen twee jaar aanzienlijk goedkoper, dan kan je wel een teruggave vragen. Je moet dan aantonen dat de woning normaal te koop stond en dat de prijs echt de waarde op de dag van het overlijden weerspiegelt.
Erf je samen met broers, zussen of andere erfgenamen, dan zijn jullie mede-eigenaars en beslis je samen. Er zijn grofweg drie mogelijkheden:
Praat hier vroeg over, nog voor de woning te koop staat. Duidelijke afspraken over de vraagprijs, de ondergrens en wie het aanspreekpunt is, voorkomen veel spanningen als er een bod binnenkomt.
Een geërfd huis staat vaak al jaren in dezelfde staat, en documenten zijn niet altijd meteen te vinden. Als verkoper moet je onder meer deze zaken in orde brengen:
Reken ook op wat tijd om de woning leeg te maken. Een leeg, opgeruimd huis met een compleet dossier verkoopt doorgaans vlotter en geeft kopers vertrouwen.
Een geërfde woning verkopen hoeft niet ingewikkeld te zijn, als je de stappen in de juiste volgorde zet. Begin bij je notaris, kies bewust hoe je de waarde bepaalt, maak afspraken met je mede-erfgenamen en breng daarna de woning verkoopklaar. Zo voorkom je dat een hogere verkoopprijs achteraf toch nog geld kost.
Wil je weten wat de woning vandaag waard is? Neem gerust contact op met ons kantoor. We bekijken samen wat de beste aanpak is en begeleiden je van de eerste stap tot aan de verkoop.
Nee, op een woning die je erft, betaal je bij verkoop in principe geen meerwaardebelasting. Wel kan een hogere verkoopprijs leiden tot aanvullende erfbelasting als je de waarde in je aangifte zelf hebt bepaald.
In principe vier maanden na het overlijden. Een schatting aanvragen verlengt die termijn niet.
Dat hangt af van je situatie, bijvoorbeeld als er mede-erfgenamen of een vruchtgebruiker zijn. Bespreek dit met je notaris voor je de woning te koop zet.
Bij een verkoop moet iedere mede-eigenaar akkoord gaan. Lukt dat niet, bekijk dan of iemand de anderen kan uitkopen, of vraag je notaris welke oplossingen er zijn.
Nee, de erfbelasting en de regels rond waardering verschillen per gewest. Dit artikel behandelt het Vlaams Gewest. Het gewest waar de overledene woonde, bepaalt welke regels gelden.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies. Laat je voor jouw specifieke situatie steeds bijstaan door je notaris.
