Een huis kopen roept al snel vragen op: welke kosten komen erbij, wanneer teken je wat, en waarom is die EPC-score zo belangrijk? Wij zetten de 6 belangrijkste vragen op een rij, met de actuele Vlaamse cijfers voor 2026.
2 oktober 2026
Dat zijn geen overbodige vragen. Wie ze vooraf beantwoordt, koopt met minder stress en minder financiële verrassingen achteraf. In dit artikel overlopen we de 6 vragen die bij elke aankoop van een huis in Vlaanderen terugkeren, met de cijfers en regels die vandaag gelden.
Dit is meestal de eerste vraag, en terecht. Reken bovenop de aankoopprijs af op ongeveer 7 tot 10% aan bijkomende kosten voor een bestaande woning. Die kosten bestaan uit twee grote blokken.
Registratierechten: Sinds 1 januari 2025 betaal je in Vlaanderen 2% registratierechten op de aankoop van je enige eigen woning, in plaats van het standaardtarief van 12% dat geldt voor een tweede verblijf, bouwgrond of beleggingspand. Om van dat verlaagd tarief te genieten, moet je de woning in volle eigendom kopen als natuurlijk persoon en je binnen de 3 jaar op dat adres domiciliëren. Belangrijk: sinds 1 januari 2026 moet je nadien ook minstens 1 jaar ononderbroken op dat adres ingeschreven blijven. Wie dat niet doet, verliest het voordeel en betaalt alsnog het standaardtarief. Koop je een bescheiden woning, tot €220.000 (of €240.000 in de kernsteden), dan krijg je bovenop het verlaagd tarief nog een extra korting.
Notariskosten: Dit zijn geen willekeurige kosten: het ereloon van de notaris ligt wettelijk vast, doorgaans rond 1% van de aankoopprijs plus btw, aangevuld met aktekosten, registratie- en hypotheekkosten. Vraag je notaris gerust een indicatieve berekening, zij zijn dat gewoon en het kost niets.
Nieuwbouw of afbraak en heropbouw?
Dan betaal je in principe 21% btw op de bouwwaarde. Breek je een bestaande woning af om ze te herbouwen als je enige en eigen woning, dan kan sinds 1 juli 2025 het verlaagd btw-tarief van 6% permanent van toepassing zijn, op voorwaarde dat de bewoonbare oppervlakte niet groter is dan 175 m², je er onmiddellijk je domicilie vestigt en je de woning minstens 5 jaar zelf bewoont.
De compromis is de onderhandse verkoopovereenkomst die je tekent zodra koper en verkoper het eens zijn over prijs en voorwaarden. Vanaf dat moment ben je juridisch gebonden, ook al is er nog geen notaris aan te pas gekomen.
De notariële akte is de officiële bevestiging van die overeenkomst, waarbij de eigendom effectief overgaat. Die akte wordt meestal binnen de 4 maanden na de compromis verleden. Die termijn is geen formaliteit: ze is fiscaal bepaald. Wordt de akte niet op tijd verleden en is de compromis nog niet geregistreerd, dan riskeer je een boete bovenop de registratierechten, met een minimum van 10%. Je notaris kan dit perfect vermijden door de compromis tijdig te laten registreren of de registratierechten vooraf te laten betalen.
Best zo vroeg mogelijk, zeker voor je de compromis tekent. Een principeakkoord van de bank geeft je zekerheid over je budget en sterkt je positie als koper. Reken op deze zaken:
Omdat de akte binnen 4 maanden na de compromis moet volgen, heb je weinig speling. Wie zijn financiering pas na de compromis begint te regelen, zet zichzelf onder tijdsdruk.
Een klassiek dilemma: eerst verkopen en dan kopen, of omgekeerd? Twee oplossingen komen hier vaak terug.
Welke piste het beste bij jouw situatie past, hangt af van je financiële ruimte en de woningmarkt op dat moment. Bespreek dit tijdig met je bank en je makelaar.
Het energieprestatiecertificaat (EPC) zegt hoe energiezuinig een woning is, van label A+ tot F. Het is niet zomaar een informatief label. Sinds 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting voor wie een woning met label E of F koopt: je moet de woning binnen een bepaalde termijn optillen naar minstens label D. Sinds 1 januari 2026 werd die termijn verlengd van 5 naar 6 jaar na de notariële akte.
Voldoe je niet op tijd, dan riskeer je een administratieve geldboete tussen €500 en €5.000, met een nieuwe termijn die je alsnog opgelegd krijgt. Een slecht EPC-label betekent dus niet alleen hogere energiefacturen, maar ook een concrete renovatieopgave en -kost die je vooraf moet inschatten. Reken die kost dan ook mee wanneer je een bod overweegt op een woning met een zwak label.
Conclusie
Een huis kopen is een van de grootste financiële beslissingen die je neemt, en de meeste stress ontstaat wanneer je pas achteraf ontdekt wat er allemaal bij komt kijken. Ken je vooraf de bijkomende kosten, het verschil tussen compromis en akte, de timing van je lening en de impact van de EPC-score, dan koop je met een veel geruster gevoel.
Sta je op het punt om te bieden of te tekenen? Neem gerust contact op met ons team. We overlopen samen met jou de aankoopprocedure, zodat je precies weet waar je aan toe bent voor je een handtekening zet.
Voor je enige eigen woning betaal je 2%, op voorwaarde dat je de woning in volle eigendom koopt en je er tijdig en voldoende lang domicilieert. Voor een tweede verblijf, bouwgrond of investeringspand geldt het standaardtarief van 12%.
Dan riskeer je een fiscale boete bovenop de registratierechten, met een minimum van 10%. Je notaris kan dit vermijden door de compromis tijdig te laten registreren.
Als de woning bij aankoop label E of F heeft, ben je verplicht om binnen 6 jaar na de akte minstens label D te behalen. Bij niet-naleving riskeer je een boete tussen €500 en €5.000.
Ja, via een opschortende voorwaarde van verkoop in de compromis of via een overbruggingskrediet bij je bank. Welke optie het beste past, hangt af van je persoonlijke situatie.
De voorwaarden worden per koper afzonderlijk beoordeeld. Vanaf 2026 telt bovendien enkel nog volle eigendom mee, gesplitste aankopen (bijvoorbeeld vruchtgebruik en blote eigendom) komen niet langer in aanmerking voor het verlaagd tarief.
