Je hebt een woning gevonden die voelt als thuis. De bezichtiging was goed, de prijs lijkt redelijk en de makelaar vraagt of je een bod wil doen. Maar wat zeggen het EPC, de elektriciteitskeuring en de andere papieren eigenlijk over de woning? Wie de attesten bij een woningaankoop negeert, ontdekt de verrassingen pas na de akte.
9 november 2026
In dit artikel lees je welke attesten er in Vlaanderen bij een verkoop horen, wat je in elk document best controleert en welke signalen een reden zijn om extra vragen te stellen. De informatie komt van de Vlaamse overheid en is nagekeken op 4 oktober 2026.
Bij de verkoop van een woning in Vlaanderen hoort een reeks documenten. De belangrijkste zijn het energieprestatiecertificaat (EPC), het keuringsattest van de elektrische installatie, het bodemattest, de stedenbouwkundige informatie, de informatie over overstromingsgevoeligheid en, voor gebouwen van voor 2001, het asbestattest. Afhankelijk van de woning komen daar onder meer een stookolietankcertificaat, het postinterventiedossier en een melding over erfgoedwaarde bij. Dat een attest bestaat, zegt nog niet dat de inhoud gunstig is. Daarom loont het om ze echt te lezen.
Het EPC geeft de energiezuinigheid van de woning weer met een score en een label. Het moet vermeld worden in de advertentie en geldt per wooneenheid.
Kijk niet alleen naar het label. Lees ook de aanbevelingen in het certificaat, die tonen waar de grootste winst te halen valt, bijvoorbeeld bij dakisolatie, beglazing of verwarming.
Houd ook rekening met de renovatieverplichting. Volgens de Vlaamse overheid (laatst gewijzigd op 12 december 2025) moeten nieuwe eigenaars van een woning of appartement met EPC-label E of F die energetisch renoveren naar minstens label D. Sinds 2025 bedraagt de termijn 6 jaar na de aankoop. Voor overdrachten zoals erfenissen of beschermd erfgoed gelden uitzonderingen. Bij niet-naleving voorziet de overheid boetes van 500 tot 5.000 euro voor residentiële gebouwen. Laat je altijd informeren over de actuele regels voor jouw dossier, want ze zijn de voorbije jaren meermaals aangepast.
Reken dus mee: wat kost het om een woning van label E of F naar label D te brengen, en past dat in je budget naast de aankoopkosten?
Het keuringsattest van de elektrische installatie toont of de installatie voldoet aan de geldende normen (AREI). Volgens de Vlaamse overheid is zo’n keuring om de 25 jaar nodig. Het attest kan positief of negatief zijn.
Een negatief verslag is geen drama, maar het is wel een kostenpost. Vraag je notaris welke verplichtingen en termijnen voor jou als koper gelden en laat een elektricien inschatten wat een herstelling kost. Gebruik dat bedrag in je onderhandeling.
Voor gebouwen van voor 2001 is een asbestattest nodig. Daarin staat of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn en waar. Volgens de Vlaamse overheid moet tegen 2032 elke eigenaar over zo’n attest beschikken.
Let op: * Staat er asbest in goede staat in een dak of gevelbekleding, dan is dat niet altijd een acuut probleem. * Wil je bouwen of renoveren, dan kan verwijdering wel nodig en duur worden. Laat daarvoor offertes opmaken bij erkende bedrijven.
Het bodemattest vertelt of de grond verontreinigd is of kan zijn. Het wordt doorgaans via de notaris aangevraagd bij OVAM. Een vermelding is geen automatische afknapper, maar het kan gevolgen hebben voor bouwplannen of een hypotheek.
De stedenbouwkundige informatie vermeldt onder meer vergunningen, vastgestelde overtredingen en voorkooprechten. Ze mag volgens de Vlaamse overheid niet ouder zijn dan 1 jaar. Dit is het document waar je achterhaalt of die mooie uitbouw wel vergund is. Plan je zelf een verbouwing of uitbreiding, dan is dit het attest dat je het eerst leest.
Informatie over de overstromingsgevoeligheid moet zowel in de advertentie als in de verkoopakte staan. Dat betekent niet dat een woning in een gevoelig gebied meteen af te raden is. Wel mag je verwachten dat je dit weet vóór je een bod doet. Vraag bij je verzekeraar na wat de gevolgen zijn voor de premie en de dekking.
Afhankelijk van het pand krijg je ook: * Een stookolietankcertificaat, als er nog een tank aanwezig is. * Het postinterventiedossier (PID) bij gebouwen na mei 2001, met technische gegevens over latere werken. * Een kadastraal uittreksel met perceelgegevens. * Een melding over erfgoedwaarde, als het pand beschermd is of in de inventaris staat.
De prijsstijging op de Belgische woningmarkt vertraagt volgens de Belfius Pricemeter voor het tweede kwartaal van 2026. Dat geeft kopers wat meer ruimte om rustig te vergelijken. Gebruik die tijd om de dossiers grondig na te kijken.
Attesten bij een woningaankoop zijn geen administratieve formaliteit. Ze vertellen je wat de woning kan, wat ze vraagt en waar je onderhandelingsruimte zit. Wie de attesten van een woning kopen goed leest, ziet sneller welke werken op je afkomen en vermijdt onaangename verrassingen. Geef ze dus de aandacht die ze verdienen, ook als je al verliefd bent op het huis.
Wil je een woning kopen en hulp bij het lezen van het dossier? Neem gerust contact op met ons kantoor. Wij overlopen de documenten samen met jou en wijzen je op de punten die extra aandacht verdienen.
Onder meer het EPC, het keuringsattest van de elektrische installatie, het bodemattest, de stedenbouwkundige informatie, de informatie over overstromingsgevoeligheid en, voor gebouwen van voor 2001, het asbestattest. Het precieze pakket hangt af van het pand.
Meestal regelt de verkoper, vaak met hulp van de makelaar en de notaris, de aanvraag. Als koper vraag je ze op om ze te kunnen beoordelen.
Ja. Je moet dan wel rekening houden met de renovatieverplichting naar minstens label D binnen 6 jaar na aankoop, volgens de Vlaamse overheid (stand 12 december 2025).
De stedenbouwkundige informatie mag volgens de Vlaamse overheid niet ouder zijn dan 1 jaar.
Nee. Asbest in goede staat is niet altijd een acuut probleem, maar verwijdering bij een renovatie kan wel extra kosten meebrengen. Vraag offertes voor je beslist.
Dit artikel bevat algemene informatie en geen persoonlijk juridisch, fiscaal of financieel advies. Regels kunnen wijzigen. Raadpleeg voor jouw situatie een notaris of andere deskundige.
