Je hebt beslist om te verkopen en de eerste makelaar belt al met een prijsvoorstel. Een tweede kantoor biedt een lager percentage. Een derde heeft een mooiere brochure. Hoe kies je dan de juiste?
9 november 2026
Het korte antwoord: begin bij de erkenning, vergelijk minstens drie schriftelijke offertes op prijs én inhoud, en lees het contract vooral op de duur, de opzegmogelijkheden en de totale kosten. Het laagste percentage is niet automatisch het beste aanbod.
In dit artikel lees je hoe je een makelaar kiest, wat een makelaar gemiddeld kost en welke regels er gelden voor het contract dat je tekent.
Vastgoedmakelaar is in België een beschermd beroep. Je werkt best enkel met een makelaar die erkend is door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Een erkende makelaar heeft een BIV-nummer, een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering en volgt een deontologische code.
Controleer dat zelf. Op de website van het BIV kan je een makelaar opzoeken op naam of BIV-nummer. Het is een kwestie van twee minuten en het geeft meteen een eerste indruk van hoe transparant een kantoor werkt.
Een goede makelaar kent jouw buurt, jouw type woning en de kopers die erop zoeken. Stel daarom een paar concrete vragen:
Let ook op de prijsraming zelf. Een opvallend hoge schatting kan verleidelijk zijn om het mandaat binnen te halen. Vraag altijd waarop de raming steunt en laat de makelaar vergelijkbare verkopen tonen. Onze blog over je woning laten schatten helpt je om die cijfers beter te lezen.
De commissie is in België niet wettelijk vastgelegd. Elk kantoor bepaalt zijn eigen tarief, dus je kan onderhandelen.
Volgens vergelijkingssites en makelaarsblogs ligt de commissie bij een gewone verkoop meestal tussen 2 % en 4 % van de verkoopprijs, vaak rond 3 %. Daar komt 21 % btw bovenop. Sommige kantoren werken met een vast bedrag. Let op: deze cijfers zijn indicatief en komen deels van commerciële bronnen. De offerte van de makelaar zelf blijft doorslaggevend.
Een rekenvoorbeeld op basis van 3 % commissie:
Het BIV rekent in zijn richtlijn voor het contract zelf met inclusief btw: 3 % wordt dan 3,63 %. Dat is het cijfer dat in je contract hoort te staan.
Dat verschilt van kantoor tot kantoor. Vaak inbegrepen zijn een waardebepaling, basisfoto’s, een advertentie op de grote portalen, bezichtigingen, onderhandelingen en begeleiding tot aan het compromis. Soms extra aangerekend worden drone- of videobeelden, homestaging of het opvragen van verplichte attesten. Vraag dus altijd een volledige lijst, zodat je offertes echt kan vergelijken.
Meestal is er wat ruimte, zeker bij duurdere woningen. Maar een lager percentage gaat soms samen met minder dienstverlening. Onderhandel vóór je tekent, want na ondertekening ligt het tarief vast.
Hier gaat het vaak mis. Mensen tekenen in de goeie bedoeling en ontdekken pas later wat ze hebben afgesproken. Sinds 1 februari 2024 legt een nieuw koninklijk besluit vast welke bedingen een bemiddelingsovereenkomst met een consument moet bevatten (het oude KB van 12 januari 2007 is vervangen). Het contract moet onder meer duidelijk vermelden:
Lees ook goed welke soort opdracht je geeft.
Volgens de BIV-richtlijn mag een exclusieve overeenkomst niet langer dan zes maanden duren. Veel kantoren beginnen met drie maanden.
Na een stilzwijgende verlenging kan je de overeenkomst op elk moment zonder kosten beëindigen. De opzegtermijn bedraagt dan maximaal één maand als de oorspronkelijke looptijd drie maanden of korter was, en maximaal twee maanden als die langer was. Zeg je vroegtijdig op tijdens de initiële looptijd, dan mag een eventuele opzegvergoeding niet hoger zijn dan 50 % van de commissie als je opzegt binnen de eerste drie maanden na ondertekening, en niet hoger dan 25 % daarna. Lees in je contract goed na onder welke voorwaarden die vergoeding verschuldigd is.
Ben je bezig met een lopend contract en twijfel je over je rechten? Vraag dan advies aan een notaris of jurist, of neem contact op met het BIV.
Ook het herroepingsrecht verdient aandacht. Sinds 1 februari 2024 heb je als consument een herroepingstermijn van veertien dagen, ongeacht of je het contract op kantoor bij de makelaar of bijvoorbeeld bij jou thuis ondertekent. Vraag aan je makelaar uitdrukkelijk welke termijn voor jouw contract geldt en waar die in de tekst staat.
Een makelaar kiezen draait om meer dan een percentage. Een erkende makelaar die jouw buurt kent, duidelijk communiceert en een eerlijk contract aanbiedt, is meestal meer waard dan het goedkoopste voorstel. Wie vooraf vergelijkt en het contract rustig leest, vermijdt vervelende verrassingen.
Twijfel je nog over welke makelaar bij jou past? Bekijk onze andere artikels over verkopen, of vraag vrijblijvend een waardebepaling en leer ons team kennen.
Gemiddeld tussen 2 % en 4 % van de verkoopprijs, exclusief 21 % btw. De commissie is niet wettelijk vastgelegd en dus onderhandelbaar.
Zoek de makelaar op naam of BIV-nummer op de website van het BIV (biv.be).
Volgens de richtlijn van het BIV mag een exclusieve bemiddelingsovereenkomst niet langer dan zes maanden duren.
Na een stilzwijgende verlenging kan dat op elk moment, met een opzegtermijn van maximaal één maand (of twee maanden als de oorspronkelijke looptijd langer was dan drie maanden). Tijdens de initiële looptijd van een exclusief mandaat ben je in principe gebonden. Lees je contract en vraag zo nodig juridisch advies.
Nee. Je mag ook zelf verkopen. Een makelaar neemt wel waardebepaling, promotie, bezichtigingen en onderhandelingen uit handen.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch of financieel advies. Tarieven en voorwaarden verschillen per kantoor en kunnen wijzigen. Laat je bij twijfel bijstaan door je notaris of een jurist.
