Je overweegt om je woning, of een deel ervan, al tijdens je leven door te geven aan je kinderen. Misschien wil je hen helpen aan een eigen dak, misschien wil je de nalatenschap vroeg regelen. Dan rijzen meteen vragen. Wat betaal je aan belasting? Moet de notaris erbij? En kun je er zelf blijven wonen?
9 november 2026
In dit artikel lees je hoe een woning schenken in Vlaanderen in zijn werk gaat, welke tarieven gelden en welk voordeel recent is verdwenen. De informatie is nagekeken op 9 oktober 2026.
Wie een woning schenkt aan een kind of partner betaalt in Vlaanderen schenkbelasting volgens een progressief tarief: 3% op het deel tot 150.000 euro, 9% tussen 150.000 en 250.000 euro, 18% tussen 250.000 en 450.000 euro en 27% op het deel daarboven. De schenking moet via een notariële akte verlopen. Voor broers, zussen en andere personen liggen de tarieven hoger.
De schenkbelasting wordt berekend op de waarde van de woning op het moment van de schenking, na aftrek van eventuele lasten. Die waarde kan door de Vlaamse Belastingdienst gecontroleerd worden. Per schijf gelden deze tarieven:
“Rechte lijn” betekent bijvoorbeeld ouders en kinderen of grootouders en kleinkinderen. Ook gehuwden en samenwonende partners vallen onder het gunstigere tarief.
Stel dat ouders een woning ter waarde van 300.000 euro schenken aan hun dochter. De berekening verloopt per schijf:
Samen is dat 22.500 euro schenkbelasting. Daar komen de kosten van de notaris en de administratieve kosten nog bij. Het is een illustratief voorbeeld, geen offerte. Jouw situatie kan afwijken.
Een schenking van een woning moet via een authentieke akte bij de notaris verlopen. Die akte wordt geregistreerd, en pas dan is de schenking juridisch en fiscaal in orde. De notaris controleert ook of de schenking haalbaar is binnen jouw gezinssituatie. Een schenking aan één kind kan namelijk later ter discussie komen bij een erfenis, als de andere kinderen vinden dat hun deel te klein is.
Praat dus openlijk met de hele familie voor je naar de notaris stapt. Dat voorkomt veel discussie achteraf.
Veel ouders willen de woning doorgeven, maar er zelf blijven wonen. Dat kan met een schenking van de blote eigendom. Het kind wordt eigenaar van de muren, de ouder behoudt het vruchtgebruik: het recht om er te wonen of de woning te verhuren. De schenkbelasting wordt dan berekend op de waarde van de blote eigendom, die lager ligt dan de volle waarde. Hoeveel lager, hangt onder meer af van de leeftijd van de schenker.
Bij het overlijden van de ouder wordt het kind volle eigenaar. Dit is een veelgebruikte formule, maar ze heeft ook gevolgen voor beslissingen over verkoop, renovatie en onderhoud. Laat de afspraken daarover vastleggen.
Vroeger kon je een lager tarief krijgen als het kind na de schenking binnen vijf jaar voor minstens 10.000 euro energiebesparende werken liet uitvoeren. Dat verlaagd tarief is afgeschaft voor schenkingen vanaf 1 januari 2025. Schenkingen die voor die datum zijn verleden, vallen nog onder de oude regeling.
Let op: sommige websites vermelden nog een verlaagd tarief voor energiezuinige woningen. Controleer daarom altijd de datum van een bron en laat het bevestigen door de notaris.
Eén verlaagd tarief blijft wel bestaan. Wordt de geschonken woning verhuurd, dan kan een lager tarief gelden. Die tarieven bedragen 3%, 6%, 12% en 18% per schijf. De voorwaarden zijn streng:
Het verlaagd tarief wordt als teruggave toegekend. Je betaalt dus eerst het gewone tarief. Stopt de verhuur voor de negen jaar om zijn, dan kan het voordeel worden teruggevorderd.
Bij een schenking betaal je schenkbelasting terwijl je nog leeft. Bij een erfenis betaalt de erfgenaam erfbelasting na je overlijden. De tarieven en de regels verschillen, en ook je persoonlijke situatie telt mee: de waarde van de woning, het aantal kinderen, je eigen financiële zekerheid. Schenken is niet automatisch voordeliger. En wat je schenkt, ben je kwijt. Hou dus voldoende buffer voor jezelf.
Een woning schenken in Vlaanderen kan een goede manier zijn om vastgoed vroeg door te geven, maar het is een beslissing met financiële, fiscale en familiale gevolgen. De tarieven zijn duidelijk, het verlaagd tarief voor energetische renovatie is verdwenen en het verlaagd tarief voor verhuur kent strikte voorwaarden. Met een goede voorbereiding en het advies van een notaris vermijd je onaangename verrassingen.
Twijfel je of schenken past bij jouw situatie, of wil je eerst weten wat je woning waard is? Neem gerust contact op met ons kantoor. Wij denken graag mee en brengen je indien nodig in contact met een notaris.
Het tarief bedraagt 3% tot 150.000 euro, 9% tot 250.000 euro, 18% tot 450.000 euro en 27% daarboven. Je betaalt telkens enkel op het deel binnen de schijf.
Ja. Een schenking van onroerend goed moet via een authentieke akte bij de notaris gebeuren en wordt geregistreerd.
Ja, via een schenking van de blote eigendom met behoud van het vruchtgebruik. De schenkbelasting wordt dan berekend op de waarde van de blote eigendom.
Het verlaagd tarief voor schenkingen met energetische renovatie is afgeschaft voor schenkingen vanaf 1 januari 2025. Een verlaagd tarief voor verhuur met conformiteitsattest en een huurovereenkomst van minstens negen jaar bestaat nog.
Dat verschilt per situatie. Laat het door een notaris doorrekenen, want het hangt af van de waarde van de woning, de verwantschap en de manier van schenken.
Dit artikel bevat algemene informatie en geen persoonlijk juridisch, fiscaal of financieel advies. Regels kunnen wijzigen. Raadpleeg voor jouw situatie een notaris of andere deskundige.
