Een erfenis die nog niet verdeeld is. Een woning die al maanden te koop staat. Een renovatiepand waarvan de werken uitlopen. Het zijn heel gewone situaties, maar na een jaar kan de gemeente zo'n woning als leegstaand beschouwen. En dan komt de leegstandsheffing in beeld.
9 november 2026
In dit artikel lees je wanneer een woning officieel leegstaat, hoe het leegstandsregister werkt, wat een heffing kan kosten en welke vrijstellingen er meestal bestaan. De informatie is bijgewerkt op 7 november 2026.
Een woning geldt in Vlaanderen als leegstaand wanneer ze minstens twaalf opeenvolgende maanden niet gebruikt wordt waarvoor ze bestemd is. De gemeente kan ze dan opnemen in het leegstandsregister. Heeft je gemeente een leegstandsheffing, dan betaal je die zolang de woning in het register staat, tenzij je een vrijstelling krijgt. Bedragen en vrijstellingen verschillen per gemeente.
De regels staan in de Vlaamse Codex Wonen. Gemeenten die een leegstandsregister bijhouden, gebruiken de definities uit die codex. De kern:
Leegstand is iets anders dan een woning die verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar is. Daarvoor bestaan aparte inventarissen en, voor ongeschikte en onbewoonbare woningen, een aparte heffing. Een woning kan dus op meer dan één lijst staan.
Leegstand opsporen en registreren is een bevoegdheid van de gemeente. Het verloop ziet er in grote lijnen zo uit:
Een belangrijke regel uit de codex: de woning wordt pas geschrapt wanneer ze minstens zes maanden opnieuw gebruikt wordt waarvoor ze bestemd is. Een huurder die na drie maanden alweer vertrekt, volstaat dus niet. Het is meestal ook aan jou om de ingebruikname te melden.
Elke gemeente beslist zelf of ze een heffing invoert en hoe hoog die is. Volgens Vlaanderen.be hieven in 2023 al 282 Vlaamse gemeenten een leegstandsbelasting. De kans is dus groot dat jouw gemeente er ook een heeft.
Om een idee te geven: in het reglement van Mechelen voor 2026 tot en met 2031 bedraagt het basisbedrag 4.724 euro per woning per jaar. Dat bedrag wordt vermenigvuldigd naarmate de woning langer in het register staat, tot maximaal vijf keer het basisbedrag. Vanaf 2027 wordt het bovendien jaarlijks geïndexeerd.
Andere gemeenten hanteren lagere of hogere bedragen en een andere berekening. Het principe is bijna altijd hetzelfde: hoe langer de leegstand duurt, hoe duurder het wordt. De heffing is bedoeld als stok achter de deur, niet als inkomstenbron.
Ook de vrijstellingen legt de gemeente vast. In de meeste reglementen kom je deze categorieën tegen:
Twee aandachtspunten:
Een woning die actief te koop of te huur staat, krijgt niet automatisch een vrijstelling. Sommige gemeenten houden daar rekening mee, andere niet. Kijk dit na in het reglement van je gemeente.
Is je woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard, dan kan er een heffing op ongeschikte en onbewoonbare woningen van toepassing zijn. Ook daar bestaat een regeling voor nieuwe eigenaars. Bij de Vlaamse heffing wordt die bijvoorbeeld twee jaar opgeschort na de eigendomsoverdracht, op voorwaarde dat je de woning niet opnieuw verkoopt en de problemen binnen die periode oplost. Doe je dat niet, dan blijven de opgeschorte bedragen verschuldigd.
Na een grondige renovatie van zo'n woning kan je bovendien een vrijstelling van de onroerende voorheffing krijgen. Meer over die belasting lees je in onze blog over de onroerende voorheffing.
Je erft de woning van je ouders. Zolang de erfenis niet geregeld is, staat de woning vaak leeg. Na twaalf maanden kan ze in het register komen. Vraag tijdig na of je gemeente een vrijstelling voor erfgenamen voorziet, en beslis samen met de andere erfgenamen snel of je verkoopt, verhuurt of zelf gaat wonen.
Je koopt een renovatiewoning die al jaren leegstaat. Vraag vóór de aankoop bij de gemeente of de woning in het leegstandsregister staat. De notaris vraagt dat in principe ook op. Weet je het, dan kan je rekening houden met de vrijstelling voor nieuwe eigenaars en met de termijn van je renovatie. Voor woningen met een slecht EPC geldt bovendien de renovatieverplichting na aankoop.
Je woning staat al lang te koop. Een woning die meer dan een jaar onverkocht en onbewoond blijft, kan in het register belanden. Dat is een extra reden om de vraagprijs en de aanpak kritisch te bekijken.
De leegstandsheffing in Vlaanderen is een gemeentelijke zaak, maar de logica is overal gelijk: twaalf maanden leegstand, opname in het register en een heffing die elk jaar zwaarder weegt. Erf je een woning, koop je een renovatiepand of blijft je woning onverkocht, kijk dan tijdig het reglement van je gemeente na en vraag je vrijstelling op tijd aan.
Twijfel je hoe je een leegstaande woning het best verkoopt of opnieuw verhuurt? Neem gerust contact op met ons kantoor. We bekijken samen wat in jouw situatie het meest zinvol is.
Wanneer ze twaalf opeenvolgende maanden niet gebruikt wordt als woning. Voor nieuwbouw geldt een termijn van zeven jaar na de vergunning.
Dat hangt af van je gemeente. In Mechelen is het basisbedrag 4.724 euro per jaar (reglement 2026-2031), oplopend tot vijf keer dat bedrag bij langdurige leegstand. Andere gemeenten hanteren andere bedragen.
Vaak wel, maar de duur verschilt per gemeente en je moet ze meestal zelf aanvragen. Verkopen binnen de familie of aan een eigen vennootschap vallen er doorgaans niet onder.
De woning moet minstens zes maanden opnieuw bewoond of gebruikt worden. Meld de ingebruikname bij je gemeente.
Ja, als ze twaalf maanden niet bewoond wordt. Of het te koop staan tot een vrijstelling leidt, hangt af van het gemeentelijk reglement.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies. De regels verschillen per gemeente. Raadpleeg het reglement van je gemeente of vraag advies aan je notaris.
