De woning heeft net dat extra: een lichte veranda, een tuinhuis met bureau, een ingerichte zolderstudio. Alleen stelt bijna niemand de vraag of die uitbreidingen ooit vergund werden. Toch is dat een van de belangrijkste controles bij een aankoop. Een bouwovertreding verdwijnt namelijk niet bij de verkoop. Ze gaat mee over naar jou.
9 november 2026
In dit artikel lees je hoe je de vergunningstoestand van een woning nagaat, wat het vermoeden van vergunning inhoudt, welke risico's een bouwovertreding meebrengt en hoe je je in het compromis beschermt. De informatie is bijgewerkt op 7 november 2026 en geldt voor het Vlaamse Gewest.
Vraag de vastgoedinlichtingen voor overdracht op (vroeger het stedenbouwkundig uittreksel) en vergelijk de vergunde plannen met de huidige toestand van de woning. De verkoper moet je informeren over de vergunningen, eventuele bouwovertredingen, voorkooprechten en verkavelingsvoorschriften. Zie je verschillen, bijvoorbeeld een uitbreiding die niet op de plannen staat, vraag dan uitleg en laat afspraken opnemen in het compromis voor je tekent.
De vergunningstoestand zegt of het gebouw, zoals het er vandaag staat, overeenkomt met wat de overheid ooit heeft toegelaten. De Vlaamse overheid onderscheidt drie situaties:
Dat onderscheid is meer dan theorie. Ligt de woning in een zone waar wonen eigenlijk niet thuishoort, een zogenaamde zonevreemde woning, dan mag je ze enkel verbouwen of herbouwen als ze hoofdzakelijk vergund is. Ook vrijstellingen van vergunning gelden alleen voor vergunde gebouwen. Een onvergunde toestand kan je verbouwplannen dus flink beperken.
Wie een woning verkoopt, moet de koper stedenbouwkundige informatie geven. Die zit vandaag in de vastgoedinlichtingen voor overdracht. Die bundel vervangt de vroegere notarisbrief, het stedenbouwkundig uittreksel en de stedenbouwkundige inlichtingen.
Wat je erin terugvindt:
De inlichtingen worden verzameld via het Vastgoedinformatieplatform (VIP). De gemeente vult daar haar lokale gegevens aan. De verkoper kan ze zelf aanvragen via Mijn Burgerprofiel. In de praktijk doet de notaris of de makelaar dit vaak. Belangrijk: het stedenbouwkundig uittreksel mag op de dag van de verkoop niet ouder zijn dan 1 jaar.
Hier gaat het vaak mis. Een vergunning bestaan op papier is één zaak. De vraag is of de woning er vandaag nog zo uitziet.
Bekijk tijdens een tweede bezoek gericht:
Elke gemeente houdt een vergunningenregister bij. Vergunningen die digitaal werden aangevraagd, kan je deels terugvinden via het Omgevingsloket. Voor oudere dossiers en bouwplannen ga je naar de dienst omgeving of het archief van de gemeente.
Een wijziging van het aantal woongelegenheden verdient extra aandacht. Wil je een opbrengsteigendom kopen of een studio verhuren, dan moet die extra eenheid ook vergund zijn.
Heel wat Vlaamse woningen zijn ouder dan de huidige regels. Daarvoor bestaat het vermoeden van vergunning:
Wanneer zo'n constructie één jaar als "vergund geacht" in het vergunningenregister staat, kan er geen tegenbewijs meer geleverd worden. Let wel: het vermoeden geldt niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied, en het dekt alleen wat er toen gebouwd werd. Een veranda uit 1995 tegen een woning uit 1955 valt er dus niet onder.
Een bouwmisdrijf blijft aan het gebouw hangen. Koop je een woning met een overtreding, dan erf je in principe ook de gevolgen. Mogelijke gevolgen zijn een herstelverplichting, een dwangsom of een administratieve boete.
Twee misverstanden komen vaak voor:
Daarnaast kan een onvergunde situatie de verkoopbaarheid en de waarde van de woning drukken. Ook banken en verzekeraars kunnen vragen stellen.
Soms wel. Je kan een regularisatievergunning aanvragen. Die volgt dezelfde procedure als een gewone omgevingsvergunning. De kans op succes hangt af van de geldende voorschriften en van de goede ruimtelijke ordening. Een veranda in woongebied heeft meer kans dan een bijgebouw in agrarisch gebied. Er is dus nooit een garantie.
Laat je bij twijfel begeleiden door een architect, en vraag eventueel eerst een informeel advies bij de gemeente.
Het compromis is het moment om afspraken vast te leggen, niet de akte. De Vlaamse overheid raadt het volgende aan:
De notaris kan ook nagaan of er dagvaardingen of rechterlijke beslissingen over bouwmisdrijven zijn overgeschreven bij het hypotheekkantoor. Bespreek dit tijdig met hem.
Een koppel bezoekt een rijwoning uit 1958 met een achterbouw uit de jaren negentig en een zolder die als slaapkamer dient. De woning zelf valt onder het vermoeden van vergunning. Voor de achterbouw is in de vastgoedinlichtingen geen vergunning terug te vinden.
Hun notaris laat in het compromis opnemen dat de verkoper een regularisatie aanvraagt en dat de koop pas definitief wordt als die vergunning wordt verleend. Zo kopen ze niet blind een probleem en blijven ze beschermd als de aanvraag wordt geweigerd.
De vergunningstoestand van een woning controleren kost weinig tijd, maar kan je veel kosten besparen. Vraag de vastgoedinlichtingen op, vergelijk de vergunde plannen met wat je ziet en stel vragen bij elke uitbreiding die niet op papier staat. Vind je een afwijking, laat dan duidelijke afspraken en een opschortende voorwaarde opnemen in het compromis. Een woning met een overtreding is niet per se een slechte koop, zolang je weet waaraan je begint.
Twijfel je over een woning die je wil kopen of verkopen? Neem gerust contact op met ons kantoor. We helpen je de juiste documenten te verzamelen en bekijken samen met je notaris wat er nodig is.
Via de vastgoedinlichtingen voor overdracht, die je verkoper of notaris aanvraagt via het Vastgoedinformatieplatform. Vergelijk daarna de vergunde plannen met de huidige toestand. Oudere plannen vraag je op bij de gemeente.
Gebouwen opgericht vóór 22 april 1962 worden geacht vergund te zijn. Gebouwen tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan ook, tenzij binnen vijf jaar na de bouw een proces-verbaal of niet-anoniem bezwaarschrift werd opgemaakt. In ruimtelijk kwetsbaar gebied geldt dit niet.
Nee. Een overtreding kan verjaren, maar de constructie blijft onvergund. Enkel een vergunning of herstel naar de vergunde toestand verandert dat.
Een bouwmisdrijf blijft aan het gebouw hangen. Als nieuwe eigenaar kan je dus geconfronteerd worden met een herstelverplichting. Leg daarom vooraf afspraken vast in het compromis.
Op de dag van de verkoop mag het niet ouder zijn dan 1 jaar.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen juridisch advies. Elke situatie is anders. Vraag voor een concreet dossier advies aan je notaris of een advocaat gespecialiseerd in omgevingsrecht.
