Je ouders willen je helpen om een woning te kopen, maar zelf ook nog ergens kunnen wonen. Of je erft samen met je broer de blote eigendom van het ouderlijk huis, terwijl je moeder er blijft wonen. In beide gevallen kom je twee begrippen tegen die op het eerste gezicht abstract klinken: vruchtgebruik en blote eigendom.
9 november 2026
In dit artikel lees je wat die begrippen precies inhouden, wie welke kosten draagt en hoe een gesplitste aankoop werkt. Je leest ook welke fiscale regels in Vlaanderen gelden en waar je in 2026 extra op let. De informatie is bijgewerkt op 7 november 2026.
Bij vruchtgebruik en blote eigendom wordt de volle eigendom van een woning opgesplitst in twee delen. De vruchtgebruiker mag de woning gebruiken of verhuren en de inkomsten houden. De blote eigenaar, ook naakte eigenaar genoemd, is juridisch eigenaar, maar kan de woning niet gebruiken zolang het vruchtgebruik loopt. Eindigt het vruchtgebruik, meestal bij het overlijden van de vruchtgebruiker, dan wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar.
Er zijn drie situaties die je in de praktijk vaak tegenkomt.
Bij een gesplitste aankoop koop je samen met iemand anders één woning, maar verwerven jullie elk een ander recht. Meestal kopen de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom.
De prijs wordt verdeeld volgens de waarde van elk recht. Die waarde hangt vooral af van de leeftijd van de vruchtgebruiker: hoe jonger die is, hoe langer het vruchtgebruik vermoedelijk loopt en hoe meer het waard is. De notaris maakt die berekening.
Een vereenvoudigd voorbeeld, zonder echte cijfers: een koppel van midden zestig koopt het vruchtgebruik van een appartement, hun dochter de blote eigendom. De ouders gaan er wonen of verhuren het. Overlijdt de langstlevende ouder, dan wordt de dochter volle eigenaar, zonder dat ze op het appartement erfbelasting betaalt. Dat laatste geldt wel alleen als ze kan aantonen dat ze haar deel met eigen middelen heeft betaald. Daarover meer verderop.
Sinds 1 september 2021 regelt het nieuwe goederenrecht duidelijker wie welke kosten draagt. Partijen kunnen in onderling akkoord afwijken, maar zonder afspraak geldt dit:
De vruchtgebruiker betaalt:
De blote eigenaar staat in voor:
Een goede afspraak vooraf vermijdt later discussies. Leg bijvoorbeeld vast wie welke werken beslist en hoe jullie grote kosten verdelen.
Ja, maar alleen samen. De vruchtgebruiker kan zijn vruchtgebruik verkopen en de blote eigenaar zijn blote eigendom, maar een koper wil meestal de volle eigendom. Daarvoor moeten beide partijen meewerken en de verkoopprijs onderling verdelen volgens de waarde van hun recht. Ook een hypotheek op de volle eigendom vraagt de handtekening van iedereen.
Denk hier vooraf over na. Wie de blote eigendom heeft, kan de woning niet zelf gebruiken of vrij verkopen zolang het vruchtgebruik loopt.
Koop je een bestaande woning in Vlaanderen, dan betaal je registratierechten op je deel van de prijs. Bij nieuwbouw betaal je btw.
Voor gesplitste aankopen geldt sinds 1 januari 2026 een belangrijke verstrenging. Het verlaagd tarief van 2% voor de enige eigen woning is enkel nog mogelijk voor natuurlijke personen die de volle eigendom kopen. Wie alleen het vruchtgebruik of alleen de blote eigendom koopt, betaalt het gewone tarief van 12%. Gesplitste aankopen zijn volgens de Vlaamse Belastingdienst dus uitgesloten van het verlaagd tarief.
Voor wie in 2027 koopt: de Vlaamse regering wil het verlaagd tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 optrekken naar 3%. Voor gesplitste aankopen verandert dat niets, omdat die al onder het tarief van 12% vallen. Meer over die verhoging lees je in onze blog over registratierechten van 3%.
Hier zit het belangrijkste aandachtspunt. De Vlaamse Codex Fiscaliteit gaat bij een gesplitste aankoop uit van een vermoeden van bedekte bevoordeling. Simpel gezegd: de fiscus vermoedt dat de ouders de blote eigendom eigenlijk voor hun kinderen hebben betaald. Bij het overlijden van de vruchtgebruiker kan dan erfbelasting verschuldigd zijn op de waarde van de volle eigendom.
Dat vermoeden kan je weerleggen. Je moet dan aantonen dat de blote eigenaar het geld al definitief bezat voor hij zijn deel betaalde. Meestal gebeurt dat met een voorafgaande schenking van geld van de ouders aan de kinderen. Een paar aandachtspunten uit het standpunt van de Vlaamse Belastingdienst van oktober 2024:
Let daarnaast op de termijn voor niet-geregistreerde schenkingen. Voor schenkingen vanaf 1 januari 2025 geldt een termijn van vijf jaar. Overlijdt de schenker binnen die periode, dan wordt de schenking toch bij de nalatenschap geteld en is er erfbelasting verschuldigd. Wie dat risico wil vermijden, laat de schenking registreren. Voor roerende goederen zoals geld betaal je in rechte lijn en tussen partners een vlak tarief van 3% schenkbelasting. In onze blog over erfbelasting lees je hoe die tarieven zich verhouden.
Een gesplitste aankoop kan nuttig zijn als:
Het is minder geschikt als de kinderen de woning op korte termijn zelf willen gebruiken, of als er weinig vertrouwen of overleg is tussen de betrokkenen. Een gesplitste aankoop bindt partijen vaak voor lange tijd.
Vruchtgebruik en blote eigendom laten toe om het gebruik en de eigendom van een woning over twee generaties te verdelen. Dat biedt kansen voor vermogensplanning, maar vraagt ook duidelijke afspraken over kosten en beslissingen. Sinds 2026 valt een gesplitste aankoop altijd onder 12% registratierechten, en een correct gedocumenteerde schenking vooraf blijft cruciaal om erfbelasting te vermijden. Laat je daarom altijd begeleiden door een notaris voor je tekent.
Overweeg je een gesplitste aankoop of wil je een woning met vruchtgebruik verkopen? Neem gerust contact op met ons kantoor. We helpen je graag met een correcte waardebepaling en denken mee over de beste aanpak.
Er is geen verschil. Beide termen betekenen hetzelfde: je bent juridisch eigenaar, maar een ander heeft het gebruik en de inkomsten van de woning.
De vruchtgebruiker, omdat het een last is die verbonden is aan het gebruik van de woning. Partijen kunnen hier wel onderling anders over afspreken.
Nee. Sinds 1 januari 2026 zijn gesplitste aankopen uitgesloten. Wie alleen het vruchtgebruik of de blote eigendom koopt, betaalt 12% registratierechten.
Niet als ze kunnen aantonen dat ze hun deel met eigen geld betaalden, bijvoorbeeld na een bewezen schenking vooraf. Lukt dat niet, dan kan de fiscus erfbelasting heffen. Let bij een niet-geregistreerde schenking ook op de termijn van vijf jaar.
Vooral op basis van de leeftijd van de vruchtgebruiker. De notaris berekent de verdeling van de prijs tussen vruchtgebruik en blote eigendom.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies. Fiscale regels kunnen wijzigen. Vraag voor je eigen situatie advies aan je notaris of fiscalist.
